Analyse 14.02.2022: Artikkelen drøfter mulighetene for utnyttelse av arealene i Kongsgård -Vige-området til boligformål, og viser at området med normal utnyttelsesgrad har en verdi på mellom en og to milliarder.
Illustrasjon: Kristiansand Havn
Av bygningsingeniør Arild Andersen, publisert 14.02.2022
Pensjonistpartiet har tatt til orde for å omdisponere arealene i Kongsgård-Vige fra fremtidig containerhavn til boligformål. Inntektene fra salg mener partiet vil innbringe langt over en milliard som kan brukes til utvikling av ny containerhavn i KMV-området. I en stort oppslått artikkel i Fædrelandsvennen 7. februar krever havnestyrets leder Kjell Eirik Haavold (Sp) assistert av Eirik Dåstøl Langeland (Ap) og Arbeiderpartiets gruppeleder Kenneth Mørk at velgerne-fortjener-sannhet-og-realisme. Dermed skyter havnestyret med Arbeiderpartiet på slep Pensjonistpartiets planer i senk. Men er planene til Pensjonistpartiet "hentet ut fra løse luften, og ikke minst fullstendig urealistisk å gjennomføre" slik trioen Haavold, Dåstøl Langeland og Mørk hevder?
Jeg har sett litt nærmere på arealene i Kongsgårdbukta og mulig utnyttelse til boligformål. Dette for å underbygge et mulig prisestimat ved salg til boligformål. Jeg har derfor sett på arealer og utnyttelse på ferdig utbygde prosjekter i sentrale strøk i vår by, og lagt dette til grunn for en prisvurdering.
a. Arealer i Kongsgård disponert til havn idag. 210 daa
b. Utfyllingsareal til Vigeboen. 50 ++ daa
c. Arealer i retning mot Marvika i havneplan. 100 ++ daa
Eierforhold, miljømessige forhold og kostnadsvurderinger med opparbeidelse av de to siste arealer (b og c) gjør at jeg mener vi i denne sammenheng må forholde oss til arealene som havna disponerer i dag,- altså 210 daa.
Så litt om utnyttelse. Fjellskjæringen er ca 700 m lang med høyder varierende mellom 40 og 50 meter. La oss gjøre et tankeeksperiment: leiligheter av gjennomsnittlig ca. 8 meters lengde med 12 etg. i ei stripe langs fjellskjæringen gir 1080 leil. Da gjenstår 203 daa til annen bebyggelse.
Byhaven inklusiv veigrunn har 154 leiligheter på 8,3 daa som gir 18 pr. daa. Bystranda blå med vei har 248 leiligheter på 15. daa som gir 16,5 pr. daa. Høivold brygge inklusiv vei har 105 leiligheter på 10 daa som gir 10,5 pr. daa. La oss velge en ca. middels utnyttelse på 15 leiligheter pr. daa. Over 203 daa gir det til sammen 3045 leiligheter. Legger vi så til stripa med de 12 etasjene på 1080 leiligheter får vi til sammen 3045 + 1080 = 4135 leiligheter.
Tar vi utgangspunkt i dette og en tomtekostnad pr leilighet på kr 500.000,- får vi like i overkant av kr 2.000.000,- eller mer folkelig talt 2 milliarder. På Hovden selger man hyttetomter til unge mennesker for 1 million for et kvart daa.
Ellers er dette tall fra vår virkelige verden. Men utforming av et område som dette, med de attributter som sol, utsikt, lunhet, nærhet til sentrum og natur, vil også kunne betales med betydelig høyere pris pr boenhet med en vesentlig lavere utnyttelse dersom utbyggere skulle ønske det.
For meg ser det derfor ut til at Pensjonistpartiet i motsetning til havnestyret og Arbeiderpartiet har sine ord i behold. Området har en verdi for boligformål avhengig av utnyttelsesgrad på mellom en og to milliarder. Som selvsagt kan brukes til utbygging av ny havn i KMV-området.
Kommentarer? Gå til vår Facebookside eller send til post@argumentagder.no