Kanalbyen – litt fakta

Kommentar 13.11.2026: Ordføreren i Kristiansand har fremdeles tro på at Kanalbyen vil tilføre havna betydelige inntekter i årene som kommer. Den oppfatningen deles ikke.

Kanalbyen ferdig utbygd med ca 700 leiligheter, illustrasjon Kanalbyen Eiendom AS

Av Aage P. Danielsen, publisert 13.11.2026

Tvert i mot; det lyser allerede gult for prosjektet, og vi kan underbygge dette med fakta som baserer seg på prosjektets offisielle regnskaper og på åpenbare faresignaler for den videre utbyggingen. Og det gjør det ikke bedre at prosjektet har en komplisert eierstruktur som både forsinker eventuelle utbetalinger, og som koster.

En komplisert eierstruktur.

Det er jo egentlig to eiergrupper som hver eier 50 % av utbyggingen. Det er Kristiansand Havn KF (KF: Kommunalt Foretak - del av kommunens virksomhet) og JBU Kanalbyen AS. Det enkle hadde derfor vært at disse eierne eide 50 % hver i det operative selskapet Kristiansand Eiendom AS (KE) som jo forestår utbyggingen. I stedet har man etablert to overliggende eierstrukturer:

KE blir eid av et eget selskap, Kanalbyen Partner AS (KP). Dette selskapet eier 100 % av KE. Utbytte fra KE må først gjennom KP på sin vandring mot de egentlige eiere. KP har egentlig ingen andre oppgaver enn å eie KE. KP har deretter to eiere som hver eier 50 % av KP. Det ene heter Kristiansand Utvikling AS (KU) og er eid 100 % Av Kristiansand Havn KF, som i sin tur er eid fullt ut av Kristiansand Kommune. KU har heller ikke annen virksomhet enn å eie aksjene ut fra det vi kan se. Det andre selskapet heter som nevnt JBU Kanalbyen AS. Jeg kjenner ikke fullt ut eierne i dette selskapet, men hovedeier er jo JBU systemet i Grimstad.

Virkningen

Det koster litt å operere en slik komplisert selskapsstruktur, og disse kostnadene må også dekkes før eventuelle utbetalinger havner i Kristiansand kommunes eget selskap. Først må utbytte besluttes i KE, som deretter utbetaler dette i forbindelse med årsavslutningen til KP. KP mottar beløpet og må beslutte om og med hvor mye som skal utbetales til de to eierne KU og JPU Kanalbyen. Deretter må disse gjøre samme øvelse; KU må beslutte utbytte til sin eier Kristiansand Havn KF. Og KF må – slik jeg forstår det – beslutte å videre bringe beløpet til Kristiansand Havn IKS (IKS: Interkommunalt selskap eid 80 % Kristiansand 20 % Lindesnes) i henhold til en inngått avtale.

Lykke til på vandringen, som jo forsinker utbetalingen til endelig mottaker med opp til ett år, kanskje mer.

Hva årsaken til en så komplisert struktur beror på, kjenner vi ikke til.

Tallfakta

Kanalbyen Eiendom har fullført og overlevert 406 leiligheter pr dato. Gjennomsnittlig salgspris pr leilighet har utgjort 5,6 millioner. Samlet sett har salget av disse leilighetene tilført selskapet 149 millioner pr dato etter at alle inntekter og kostnader inkludert skatt er trukket fra. Men den endelige eier, Kristiansand Havn KF sin andel av disse er 50 %. Det foreløpige resultat for havna utgjør derfor ca 75 millioner.

Men KE har egentlig ikke penger til å utbetale dette, derfor har de pr i dag utbetalt et utbytte som innebærer at havna har mottatt 37,5 millioner. For problemet er at tomtekostnad og infrastruktur jo gjenstår å få betalt for; de kommer først når gjenværende leiligheter (ca 300) er solgt. Og kostnadene for disse utgjør hele 347 millioner ifølge regnskapet. KE har ikke disse pengene; de har benyttet egne midler (egenkapital og det som ikke er utbetalt av overskudd) til delvis å dekke dette. Men selskapet har tatt opp lån med 216 millioner i bank for å finansiere resten. Og hvert år øker beløpet; renter på lånene blir lagt til beløpet på 347 millioner.

Derfor har KE egentlig ikke egne midler. Betaler de ut mer utbytte i dag, så må de øke lån i bank. Og med så store lån øker risikoen.

Risiko

Utbyggingen startet da renta var lav. Alle rentekostnader blir lagt til byggekost, også for infrastruktur og tomt. Derfor er det egentlig om å gjøre å få solgt raskest mulig. Og derfor er det allerede gult lys knyttet til det nye prosjektet Kanalbyen 4a: nesten halvparten av salgbare enheter har stått usolgt i snart et år.

Og selskapet har egentlig ingen egen likviditet av betydning. I verste fall risikerer eierne å måtte tilføre egne midler i stedet for å få ut midler fra selskapet. 

Utsikter framover  

Mer enn halvparten av Kanalbyen-prosjektet er nå fullført. Det pågående prosjektet vil kreve nye byggelån, og ny likviditet kommer neppe inn før i slutten av år 2027. Pr i dag har Havna fått igjen ca 37 millioner på utbyggingen. Nye utbetalinger kommer neppe før tidligst og i beste fall i forbindelse med regnskapet fra år 2028, slik at håp om utbytte først vil la seg gjøre i år 2029.

I mellomtida øker rentebelastningen på gjenværende tomter og infrastruktur. Slik markedet er i dag, så kan det neppe dekkes med økt salgspris. Derfor lyser det gult både på grunn av dårlig salg på de 92 leilighetene som nå blir bygd, men også fordi kostnadene bare øker på gjenværende prosjekt i en tid med økt rente.

Og uansett; det endelige resultat for havna når nær 60 % er utbygd har så langt gitt et resultat som i beste fall er 70 millioner. Å tro på et endelig resultat på flere hundre millioner?

Det er lov å drømme.

Kommentarer? Gå til vår Facebook-side eller send til post@argumentagder.no