Havnas tragedie – Kanalbyen? Og hva med Lagmannsholmen?

Kommentar 26.06.2026: Mens politikere og allmenheten er mest opptatt av Lagmannsholmen, viser årsregnskapet for utbygging av Kanalbyen et underskudd i 2025.

Kanalbyen ferdig utbygd, illustrasjon Kanalbyen

Av Aage P. Danielsen, publisert 26.06.2026

Underskuddet utgjør 30 millioner kroner. Derfor har selskapet bestemt seg for at utbyttet som ble vedtatt i 2024 blir reversert. Og verre enn det; utsiktene framover er slett ikke de beste.

Årsak til underskudd?

Normalt sett skulle året gitt et mindre overskudd; det er oppgitt at salget utgjør 92 millioner, og vanligvis gir disse et bidrag på mellom 10 og 20 %. I stedet ser vi at netto bidraget for året er negativt med 43 millioner. Årsaken er en ny vurdering av kostnader ifølge styrets årsberetning. Men fremførbare utbyggingskostnader utgjør likevel mer enn de gjorde da året startet, og utgjør hele 347 millioner kroner. Det meste av dette må nok derfor dekkes inn på fremtidige byggetrinn.

92 nye ble i 2023 lagt ut for salg, og markedet eller salget av disse er foreløpig katastrofalt dårlig.

Byggetrinn 4A

Det er fullført litt over 400 hundre leiligheter ved utgangen av 2025. 92 nye ble i 2023 lagt ut for salg, og markedet eller salget av disse er foreløpig katastrofalt dårlig. 50 av leilighetene står i dag ledige, og de som er solgt, står bare for 40 % av arealet; det er helst små leiligheter i prisklasse 4 til 6 millioner som er solgt. Årsaken er sammensatt, men utsiktsforholdene er nok ikke de beste for gjenværende leiligheter. Og byen flyter over av nye leiligheter, samtidig som utsiktene til lavere renter ikke er de beste.

Parkeringsplass er ikke inkludert, og kommer i tillegg, med en prislapp på opp mot 700 tusen for en plass. Med på kjøpet for parkering får man vond lukt fra nabotunellen og renseanlegget, blir det sagt.

Fortjenesten som entreprenør tilfalt dette selskapet i sin helhet. Samtidig innebar avtalen at bare 50 % av fortjeneste ved salg av leiligheter, tilfalt havna.

Hva har utbyggingen tilført havna?

Havna eide tomtearealet. Det ble i 2014 verdsatt til 255 millioner. Det utgjorde i seg selv nesten 2/3 av lån som havna tok opp for å starte utbyggingen i Kongsgård. I stedet for å selge til andre, inngikk man en partneravtale med J B Ugland Entreprenør AS. Avtalen er ansett å være hemmelig, men sikret den nye partneren rett til å bygge ut hele området. Fortjenesten som entreprenør tilfalt dette selskapet i sin helhet. Samtidig innebar avtalen at bare 50 % av fortjeneste ved salg av leiligheter, tilfalt havna.

Hva var motytelsen?

Det vet vi ikke. Det vi vet er at avtalen i 2013 innebar at partnerskapet med Uglandgruppen ble inngått før eksterne styremedlemmer ble valgt inn. I 2013 var det derfor formodentlig styret i havna som inngikk denne. Deretter vet vi at to nyvalgte styremedlemmer som representerte havna, raskt forlot styret, sist Nicolay Jarlsby da han ble kjent med avtalen.

Virkningene av avtalen.

Kristiansand Havn KF har fram til nå mottatt utbytte med til sammen 32,5 MNOK. For 2024 ble det vedtatt et utbytte som skulle tilført ytterligere 15 millioner, men det er nå reversert. Beløpet er forsvinnende lite sammenlignet med om man hadde solgt eiendommen for 255 millioner i 2013. De nye 92 leilighetene som nå blir bygd, men som har svakt salg, kan lett bli et vanskelig prosjekt. Og Kanalbyen Eiendom AS har fremdeles ytterligere 200 til 300 nye leiligheter som kan bygges ut. Felles for disse er at de neppe er de mest attraktive slik markedet ser ut i årene framover. Havna står i fare for at midler fra disse i beste fall ligger langt fram i tid. Fra beslutning om utbygging og til ferdigstillelse går det fort 2 til 3 år, samtidig som en slik beslutning neppe blir truffet før tilnærmet alle leiligheter i nåværende prosjekt er solgt.

Hvem skal skaffe midler til sårt påtrengt utbygging av havn i Kongsgaard som jo er selve formålet med utbygging av Lagmannsholmen?

Hva så med utbygging på Lagmannsholmen?

All fornuft tilsier at Kanalbyen må være et tilbakelagt prosjekt før den første nye leilighet står klar på Lagmannsholmen. I tillegg til de påbegynte 92 leilighetene skal det bygges ytterligere 200 -300 leiligheter der. Kanalbyen vil neppe være ferdig utbygd før år 2030 er godt passert. Kostnadene til infrastruktur på Lagmannsholmen er foreløpig løselig beregnet til å bli 700 millioner, med alle mulige forbehold og uten at alle tiltak i planen er med. Og verdsettelse av eiendommen foreligger ennå ikke.

Havna vurderer å utvide cruisehavna slik at de største skipene – som man tjener mest på – skal kunne få levelige vilkår. Alene dette vil innebære at den blir værende der til minst år 2037, sannsynligvis for alltid. Cruise og ferje utgjør de viktigste inntektskildene for havna. Container gir ingen særlig inntjening, og har aldri gjort det.

Og hvem skal legge ut for infrastruktur kostnader i årene før utbygging skjer? Hvem skal skaffe midler til sårt påtrengt utbygging av havn i Kongsgaard som jo er selve formålet med utbygging av Lagmannsholmen? Hvor er midlene? Det er milliardbeløp det er snakk om.

Vi bare spør.

Kommentarer? Gå til vår Facebook-side eller send til post@argumentagder.no